Апарт-отели
– одна из самых многообещающих схем инвестирования в недвижимость, при которой
владелец, выкупив гостиничный номер, регулярно получает прибыль от сдачи жилья
в аренду, не заботясь о его содержании и поиске арендаторов.
Это похоже на сон – инвестиции в такую
недвижимость, которая не требует от владельца затрат на содержание и маркетинг,
приносит доход от сдачи в аренду и в то же время не исключает возможности
использовать ее для собственного отдыха. Звучит как сказка, однако такая схема
существует не первый год. Речь идет об апарт-отелях, типе собственности, весьма
распространенном в США и относительно недавно ставшем модным трендом в
европейских странах.
Инвестиции без забот
В России слова «апарт-отель» и «кондо-отель» зачастую обозначают разные вещи:
апарт-отелями называют гостиницы, в которых номера сдаются на длительный срок.
В то же время в Европе принято считать, что апарт-отель – это то же самое, что
кондо-отель в США, то есть комплекс, в котором апартаменты продаются в
собственность, а после этого сдаются внаем.
Апарт-отели, или кондо-отели, – это,
в сущности, жилье, которое покупают для сдачи в аренду, только без обычных
сопутствующих проблем. По этой схеме по всему миру можно приобрести совершенно
разные объекты – от стандартных номеров с ванной комнатой до полностью
оборудованных роскошных апартаментов и вилл с услугами престижного отеля.
Гай Толхерст, директор
консалтингового агентства Intelligent Partnership, рассказывает: «Схема покупки
объекта в апарт-отеле и его
последующей сдачи в аренду очень проста. Владельцы отелей и курортов продают
частным инвесторам номера в собственность, после чего оказывают им услуги по
управлению. Обычно доход от найма резиденции делится между отелем и инвестором
примерно поровну, по другой схеме покупателю предлагается гарантированный
ежегодный доход. Покупатель может определенное время в году использовать номер
для собственного отдыха и в любой момент может продать собственность и получить
прибыль от прироста ее стоимости».
Западная идея
В США идея апарт-отелей приобрела
популярность еще в 1980–1990-е гг. благодаря Дональду Трампу и Marriott Hotels.
Сейчас в мире такая схема инвестирования в недвижимость в США становится все
более распространенной.
Преимущества покупки апартаментов в
кондо-отеле очевидны. Инвестор является полноправным собственником недвижимости
и получает гарантированную прибыль от аренды, которая, как правило, превышает
доход при традиционных инвестициях, когда владелец сам ищет арендаторов.
Марк Бингхем, директор агентства
Owner Invest, специализирующегося на апарт-отелях, комментирует: «Инвесторы
уверены в этой модели, так как жильем управляют опытные специалисты и вся
система приема гостей хорошо отлажена».
Одна возможная проблема все же
остается. Так, Марк Бингхем отмечает: «Если уровень заполняемости отеля упадет
ниже определенного процента, прибыль от аренды может оказаться не такой
высокой, как предполагалось изначально». Хотя первые несколько лет об этом
можно не беспокоиться: в течение определенного срока продавец гарантирует
фиксированный уровень дохода.
Проверено и одобрено Трампом
Пожалуй, главной силой, продвигающей
идею кондо-отелей, можно считать Trump Organisation – семейное предприятие
знаменитого девелопера Дональда Трампа. В Центральной Америке, в Панама-Сити,
вскоре откроется его очередной комплекс – Trump Ocean Club International Hotel
& Tower, стоимостью около $270 млн. Этот грандиозный проект станет самым
крупным в Латинской Америке.
Традиционно для Трампа, комплекс
будет функционировать как кондо-отель, с семью ресторанами, гастрономическим
магазином и казино. Частные яхты довезут владельцев и гостей до эксклюзивного
клубного пляжа на ближайшем острове, а также в другие части Панамского залива.
Отель также располагает стоянкой для яхт, яхт-клубом и причалом. Строительство
планируется закончить к 2010 г., цены на апартаменты начинаются от $456 000.
Другая Греция
Дубайский курорт V…Greece on The
World, согласно проекту, откроется к 2011 г. на острове Греция в рамках
островного проекта The World. По словам девелоперов, комплекс будет передавать
атмосферу этой европейской страны благодаря особенной архитектуре зданий и
акценту на свет и воду. По замыслу создателей проекта, интерьеры также должны
гармонично сочетаться с окружающими V…Greece on The World пейзажами.
Апартаменты с одной и двумя спальнями предлагаются в качестве объектов для
инвестиций по модели апарт-отеля. Каждая резиденция будет располагать
собственным просторным бассейном или джакузи, частной террасой и кухней. В
течение двух месяцев в год владельцы могут находиться в своем жилье, а в
остальные 10 месяцев – получать стандартные 50% от дохода, полученного от сдачи
жилья в аренду. Цены на жилье, которые предлагает компания Signature Residences
Worldwide, начинаются от $3 млн.
Небольшие бюджеты
Номер в отеле можно приобрести и за
умеренную сумму. В Софийской области, в городе Костинброд, в четырехзвездочном
проекте Aston Hotel Sofia предлагаются на продажу номера по цене от 9900 евро.
Этот апарт-отель включает конференц-центр, и поэтому владельцы могут
рассчитывать на арендаторов, приезжающих на деловые встречи и семинары.
Компания-застройщик Aston Lloyd гарантирует ежегодный доход в размере 6% от
стоимости номера в первый год после покупки.
Район Костинброд находится в 20 мин.
езды от центра Софии, на ремонт дорог в этом районе недавно было выделено 2,45
млн евро. Также Aston Lloyd планирует строительство бизнес-парка рядом с Aston
Hotel, что поднимет стоимость номеров.
Почему выгодно покупать объекты в
апарт-отелях
1. Такая схема инвестирования
помогает снизить риски. С одной стороны, это отдельные апартаменты, с другой –
они являются частью отеля, и поэтому их снимают так же часто, как и другие
номера в этой гостинице. Отдельные апартаменты могут пустовать несколько
месяцев, а жилье в апарт-отеле востребовано круглый год.
2. Собственник получает как доход от
прироста стоимости жилья, так и регулярный доход от аренды. Инвестиции в
апарт-отели более надежны, чем традиционная покупка жилья в целях получения
прибыли: номера в отелях приносят более высокий доход от аренды: он составит
около 10% в год при 50%-ной занятости гостиницы.
3. Владелец не занимается решением
вопросов, связанных со сдачей жилья в аренду. Опытная команда отвечает за все:
от отделки и меблировки комнат до замены оборудования и сантехники, и
дополнительная плата за это не взимается. Покупателям номеров в кондо-отеле
никогда не позвонит разгневанный сосед или недовольный арендатор.
4. Собственник имеет возможность
использовать резиденцию для собственного отдыха. Пожалуй, это одно из основных
преимуществ апарт-отеля.
Руководство к действию
1. Убедитесь, что место популярно
среди туристов или деловых людей, и оцените возможный уровень заполняемости
отеля. В этом районе круглый год должен наблюдаться спрос на краткосрочную
аренду жилья. Лучше всего подойдет комплекс, который предлагает дополнительные
услуги и находится недалеко от туристического центра города.
2. Выбирайте комплекс, построенный
проверенным застройщиком и управляемый надежной сетью отелей, которая имеет
хороший опыт работы в сфере услуг, – это поможет снизить риски.
3. При покупке в кредит первый взнос
будет значительным. Так как приобретение номера в отеле – это инвестиционный
шаг, часть стоимости, на которую оформляется ипотека, ощутимо меньше, чем при
традиционной покупке жилья.
4. Помните, что арендные ставки
могут как снижаться, так и повышаться, и отели имеют право уменьшить цену
аренды, чтобы оставаться конкурентоспособными в том или ином регионе. Это может
отразиться на прибыли владельца. Поэтому, чтобы знать все условия сделки, перед
тем как подписать договор, следует внимательно его прочесть.
|