Нынешний осенний сезон по праву можно считать самым выгодным временем для приобретения недвижимости в Болгарии. Местные застройщики снизили цены на готовые объекты практически до себестоимости. Однако в минимуме цены пробудут недолго: уже зреют определенные политические инициативы, которые заставят болгарское жилье дорожать. Поэтому, пока царит время низких цен и большого выбора качественных предложений, нужно покупать.

Как и во всем мире, рынок болгарской недвижимости столкнулся с двумя проблемами - снижением платежеспособности покупателей и сворачиванием кредитования застройщиков.

В последние годы Болгария настолько интенсивно застраивалась, что к мировому кризису она подошла с огромной базой строящихся объектов. На продажу сегодня выставлено большое количество жилых комплексов, а спрос упал. В результате рынок перенасытился.

«Так как большинство сооружений строилось в кредит, застройщики были вынуждены опустить цены практически до себестоимости, - говорит Андрей Хебов, технический директор BSI GROUP. - Цены упали значительно, вплоть до 500 евро за кв. м. Реальные продажи в Болгарии идут на уровне 500-800 евро за кв. м, причем это цена готовой квартиры или апартаментов на побережье».

Сегодня самая качественная недвижимость стала гораздо более доступной, хотя данный сегмент пострадал от кризиса в меньшей степени. В продаже есть комплексы и за 2000 евро за квадратный метр, рассказывает Елена Ясногородская, директор агентства зарубежной недвижимости Estate OOD.

В целом диапазон цен и выбор велики. Готовое жилье с минимальными характеристиками можно купить по 350 евро за кв. м - буквально за бесценок продают застройщики, обремененные проблемами. Cерьезно подешевело жилье со слабыми характеристиками и неудачным расположением – на него резко упал спрос. «Раньше и такая недвижимость хорошо скупалась, потому что многие приобретали просто по инерции: «Все покупают в Болгарии - и я куплю». Сейчас люди начали бережнее относиться к деньгам и гораздо осмысленнее подходят к выбору заграничной недвижимости», - комментирует Елена Ясногородская.

Кроме того, на ценовую ситуацию повлияло изменение курсов мировых валют.

«Если сравнивать сегодняшние цены в Болгарии с прошлогодними, конечно, заметно их снижение. В 2008 году средняя стоимость апартаментов на Солнечном Береге была на уровне от 800 до 1500 евро за кв. м. В этом году она на 300 евро ниже, - замечает Максим Меняйлов, директор ООО «ВИП-Риэлт».

Политический момент

Какой бы ни была конъюнктура болгарского рынка недвижимости, потенциальным инвесторам полезно знать следующий факт.

На сегодняшний день Болгария является государством с самими низкими ценами на жилье среди стран Евросоюза. Пока в стране действует национальная валюта - лев, но планируется, что в 2012 году Болгария перейдет на расчеты в евро. Параллельным процессом станет приравнивание цен на жилье к европейскому уровню. «Соответственно, в 2012 году, не позже, цены на болгарские объекты вырастут и будут приближены к европейским. Независимо от экономики рынка недвижимости. Таковы условия Евросоюза», - заключает Андрей Хебов.

В настоящий момент рынок опустился до ценового минимума, и пока стоимость недвижимости не стала подвластна политическому фактору, самое время инвестировать в недвижимость.

Новый рынок инвестиций

В последнее время в Болгарии стало активно развиваться такое инвестнаправление, как выкуп проблемных строек. По этому пути пошло уже немало российских и иностранных бизнесменов. Около 80% объектов строилось на кредитные деньги, и достаточно много застройщиков, неспособных теперь платить по кредитам, оказались заложниками банков. Для потенциальных инвесторов ситуация интересна тем, что они могут заключить договор с банком и выкупить задолженность застройщика по себестоимости кредита, после чего становятся полноправными собственниками всего объекта строительства.

Если инвестор покупает только недостроенное здание, с юридической точки зрения такая покупка не предполагает никаких сложностей. Если же человек хочет приобрести объект вместе с земельным участком, ему понадобится организовать в Болгарии юридическое лицо, чтобы оформить на него землю.

На связи с застройщиком

Строят в Болгарии быстро. Цикл строительства составляет примерно год. Причем строительный сезон ведется с октября по апрель. В летний период, дабы болгарский курорт не превращался в стройку, все строительные и внешние отделочные работы запрещены по местному законодательству. Болгарские застройщики заинтересованы в том, чтобы построить объекты вовремя, так как строительный сезон ограничен. Поэтому срывы сроков строительства случаются редко, разве что небольшая задержка.

Для  большей уверенности сегодня лучше вкладывать в готовое жилье. Это год-два назад было очень выгодно инвестировать в строительство – разница в цене доходила до 40-50%.

Сейчас, при богатом выборе жилья в Болгарии по ценам, сопоставимым со стоимостью долевок, принимать на себя лишние риски и покупать квартиры на этапе строительства нет необходимости.

Разность менталитетов покупателей.

Основные покупатели недвижимости в Болгарии – англичане и ирландцы. Массовый спрос с их стороны обусловлен политикой Великобритании: провозгласив Болгарию своей колонией, государство предоставляет налоговые льготы на родине владельцам болгарского жилья.

В целом, с точки зрения российских покупателей, англичане покупают самую неликвидную недвижимость – гольф-поля, дома на обрыве у моря, вдали от суеты. Более того, сейчас в Болгарии активно развивается сельский туризм: иностранцы, преимущественно англичане и немцы, скупают дома в глухих деревнях.

Русскому покупателю нужны исключительно пляж и развитая развлекательная инфраструктура. Россиянам интересны курортные районы Черноморья - Солнечный Берег, Золотые Пески.